Konut Piyasasında Hareketlilik: Satışlar Artarken Değer Kaybı Sürüyor
Konut piyasasında satışlar artarken, reel değer kaybı devam ediyor. İstanbul, Ankara ve İzmir’de konut satışları yükseldi.
Konut piyasasında son dönemlerde gözlemlenen veriler, yüksek finansman maliyetlerine rağmen ertelenmiş talebin yeniden canlandığını gösteriyor. Türkiye genelinde haziran ayında konut satışları, geçen yılın aynı ayına göre %15,8 artarak 129 bin 979 adede ulaştı. Mayıs ayına göre ise bu rakam %39,3’lük bir artışla 2026’nın en yüksek aylık seviyesine çıktı. Satışlardaki bu artış, hem sıfır hem de ikinci el konutlara yansıdı. İlk el konut satışları yıllık bazda %23,1 artarak 43 bin 406’ya, ikinci el konut satışları ise %12,5 artışla 86 bin 573’e yükseldi. Toplam satışların %33,4’ü ilk el, %66,6’sı ise ikinci el konutlardan oluştu. Bu hareketlilik, İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde belirgin bir şekilde hissedildi. Bu üç şehirde toplam 43 bin 417 konut satıldı ve Türkiye genelindeki satışların yaklaşık üçte birini oluşturdu.
Ancak satışlardaki bu artışa rağmen fiyatlar konusunda farklı bir tablo ortaya çıktı. Üç büyükşehirde konut fiyatları nominal olarak artış gösterse de, enflasyondan arındırıldığında reel değer kaybı devam etti. Haziran ayında ipotekli konut satışlarında dikkat çekici bir artış yaşandı. Kredi kullanılarak yapılan satışlar, geçen yılın aynı ayına göre %72,1 artarak 25 bin 993’e yükseldi. İpotekli satışların toplam içindeki payı %20’ye ulaşırken, kredi kullanılmadan gerçekleştirilen satışlar %7,1 artışla 103 bin 986 olarak kaydedildi. Ancak her beş konut satışından dördünün ipotek dışındaki yöntemlerle yapılması, piyasanın hala büyük ölçüde nakit birikimi olan veya sınırlı kredi kullanan alıcılara dayandığını gösteriyor.
Yılın ilk yarısındaki genel tablo, haziran ayındaki güçlü artışa rağmen daha zayıf bir görünüm sergiliyor. Ocak-haziran döneminde toplam 699 bin 516 konut satılırken, işlem sayısı geçen yılın aynı dönemine göre %3,1 geriledi. İlk el satışları %0,8 artarak 221 bin 487, ikinci el satışları ise %4,8 düşüşle 478 bin 29 olarak kaydedildi. Aynı dönemde ipotekli satışlar %32,2 artarak 142 bin 794’e yükselirken, diğer satışlar %9,3 azalarak 556 bin 722’ye geriledi. Haziran ayındaki artışta takvim etkisi de önemli bir rol oynadı; geçen yılki Kurban Bayramı’nın haziran, bu yıl ise mayıs ayında olması, tapu işlemlerinin bir kısmının hazirana kaymasına neden oldu.
İstanbul, Ankara ve İzmir’deki konut piyasası, haziran ayında toplam 43 bin 417 konut satışı ile Türkiye genelindeki satışların %33,4’ünü oluşturdu. İstanbul, %18,5, Ankara %8,8, İzmir ise %6,1 pay aldı. Ancak yılın ilk altı ayındaki eğilim, üç şehirde farklılık gösterdi. Ocak-haziran dönemindeki satışlar İstanbul’da %1,5 artarken, Ankara’da %1,3, İzmir’de ise %3,2 geriledi. Bu durum, haziran ayındaki artışın Ankara ve İzmir’de yılın ilk yarısındaki kaybı henüz telafi edemediğini ortaya koyuyor.
İstanbul’daki konut piyasası, kiralar açısından da dikkat çekici bir tablo sergiliyor. Haziran ayında İstanbul’da 24 bin 84 konut satıldı ve bu rakam, mayıs ayındaki 18 bin 197 seviyesinden yaklaşık %32,4’lük bir artış gösterdi. İstanbul, yalnızca Ankara ve İzmir’in toplamından daha fazla konut satışı gerçekleştirdi. Yabancı alıcılar arasında da 837 satışla ilk sırada yer aldı. Fiyatlar açısından ise İstanbul’daki yıllık artış, Türkiye ortalamasının üzerinde gerçekleşti. Merkez Bankası verilerine göre, İstanbul Konut Fiyat Endeksi haziran ayında aylık %2,1, yıllık %25,3 artarak 216,9 seviyesine ulaştı. Ancak yıllık tüketici enflasyonunun %32,11 olması, İstanbul’daki konutların reel olarak değer kaybetmesine sebep oldu.
Emlakjet’in Endeksa verileriyle hazırladığı piyasa raporuna göre, İstanbul’daki ortalama konut metrekare satış fiyatı 63 bin 788 TL, ortalama konut bedeli ise 7 milyon 16 bin 680 TL olarak hesaplandı. Bu raporda metrekare fiyatları yıllık nominal olarak %25,1 artarken, enflasyondan arındırıldığında %5,5 geriledi. Konut yatırımının kira geliriyle geri dönüş süresi İstanbul’da ortalama 12 yıl olarak belirlendi.
